Successione immobili: tassazione e casistica

La successione degli immobili è un argomento complesso che coinvolge vari aspetti legali, fiscali e familiari. Quando una persona decede, gli eredi si trovano a dover affrontare la dichiarazione di successione per ottenere la proprietà dei beni immobili lasciati dal defunto.
Successivamente, è necessario aggiornare i registri catastali per riflettere il nuovo proprietario. Questo processo richiede la presentazione della dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate, seguita dalla trascrizione dell'atto presso il catasto.
Gli eredi diventano proprietari effettivi dell'immobile solo dopo aver completato queste formalità.

Cos'è la dichiarazione di successione. 

La dichiarazione di successione è un atto obbligatorio previsto dal Codice Civile italiano e regolato dal Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n. 346. Questo documento deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso. La dichiarazione è fondamentale per trasferire ufficialmente la proprietà dei beni del defunto agli eredi. Include tutte le proprietà, mobili e immobili, e altri beni che compongono l'eredità. In caso di successione di immobili, la dichiarazione di successione deve dettagliare ogni immobile, indicando il valore catastale e la quota di proprietà spettante a ciascun erede.

La procedura prevede che gli eredi raccolgano tutta la documentazione necessaria, come il certificato di morte, lo stato di famiglia del defunto e degli eredi, e i documenti relativi ai beni immobiliari e mobiliari. La dichiarazione di successione deve essere compilata e inviata telematicamente all'Agenzia delle Entrate attraverso il software specifico disponibile sul sito dell'agenzia. Una volta accettata, si procede all'aggiornamento dei registri catastali.
 

Divisione dell'eredità in assenza di testamento

Quando manca un testamento, la divisione dell'eredità avviene secondo le disposizioni del Codice Civile italiano. L'articolo principale che disciplina la successione in caso di mancanza di testamento sono principalmente l'articolo 565 del Codice Civile italiano e i successivi - artt. 566-586 - dettagliano l'ordine degli eredi legittimi e le relative quote di eredità.

In caso di successione di immobili con quote tra gli eredi, la legge prevede che i beni siano suddivisi tra coniuge e figli del defunto. Se il defunto non aveva figli né coniuge, l'eredità passa ai parenti più prossimi, come fratelli, sorelle o genitori. La divisione può diventare complessa e spesso richiede l'intervento di un notaio o di un legale per garantire una spartizione equa.
 

I beni che non fanno parte dell'eredità

Esistono tre categorie di beni che non fanno parte dell'eredità: i beni destinati a scopi pubblici o di beneficenza, i beni acquistati con risorse estranee all’asse ereditario e i beni che il defunto aveva deciso di escludere tramite testamento. Ad esempio, i beni donati in vita dal defunto a un ente benefico non rientrano nell'asse ereditario e non possono essere rivendicati dagli eredi.
 

Tassazione della successione

La successione degli immobili comporta anche dei costi fiscali. L'imposta di successione è determinata sulla base del valore catastale dell'immobile ereditato e varia a seconda del grado di parentela tra il defunto e l'erede. Per i coniugi e i figli, l'aliquota è del 4% sul valore eccedente 1.000.000 di euro. Per fratelli e sorelle, l'aliquota è del 6% sul valore eccedente 100.000 euro. Per altri parenti fino al quarto grado, l'aliquota sale all'8%, senza franchigia.
 

Quando si è proprietari di un immobile ereditato

Diventare proprietari di un immobile ereditato non è immediato. Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, bisogna attendere che i registri catastali siano aggiornati. Questo processo può richiedere diversi mesi, a seconda della complessità della successione e dell'efficienza degli uffici competenti. Durante questo periodo, gli eredi sono comproprietari dell'immobile, ma non possono disporne liberamente senza il consenso di tutti gli altri eredi.
 

Successione casa con coniuge e figli

In caso di morte di uno dei coniugi, l'altro coniuge e i figli ereditano l'immobile in quote stabilite dalla legge. Il coniuge superstite ha diritto di abitazione sulla casa familiare, indipendentemente dalla quota di proprietà che gli spetta. Questo significa che può continuare a vivere nell'abitazione anche se la proprietà è condivisa con i figli.
 

Successione senza immobili: solo conto corrente

Non tutte le successioni includono immobili. In alcuni casi, l'asse ereditario può essere costituito solo da beni mobili, come denaro contante, conti correnti e titoli. La procedura di successione rimane comunque obbligatoria, e gli eredi devono dichiarare tutti i beni ereditati per procedere con il trasferimento delle somme e delle titolarità bancarie.
 

Rischi dell'acquisto di un immobile proveniente da successione

Acquistare un immobile proveniente da una successione può comportare alcuni rischi. È fondamentale verificare che la successione sia stata regolarmente registrata e che non ci siano contestazioni da parte di altri eredi. In alcuni casi, potrebbero emergere diritti di prelazione da parte di eredi legittimari che non hanno accettato l'eredità. Prima di procedere con l'acquisto, è consigliabile richiedere una visura catastale e una copia della dichiarazione di successione per evitare problemi legali futuri.
 

Vendita di un immobile ricevuto in successione e plusvalenza

La vendita di un immobile ricevuto in successione può generare una plusvalenza, ovvero una differenza positiva tra il valore di vendita e il valore dichiarato al momento della successione. La plusvalenza è soggetta a tassazione, ma esistono delle esenzioni. Se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso da parte del defunto o degli eredi, la plusvalenza non è tassabile. In altri casi, la tassazione dipende dalla durata del possesso e dalla normativa fiscale vigente.
La successione degli immobili è un processo complesso che richiede attenzione e competenza. Dalla dichiarazione di successione alla divisione dell'eredità, passando per la gestione delle imposte e la vendita degli immobili ereditati, ogni fase presenta specifiche sfide legali e fiscali. Rivolgersi a professionisti esperti in materia successoria è essenziale per garantire una gestione corretta dell'eredità.